Уровень отделки базовый что это?
Что такое базовая комплектация и на что обратить внимание при приемке квартиры
Приобретение жилой недвижимости требует от инвестора хотя бы минимальной осведомленности в соответствующей терминологии. Специалисты девелоперской компании Kanzas Real Estate рассказали, что такое базовая комплектация и какие нюансы при осмотре и приемке квартиры в новостройке является принципиально важными для инвестора.
Кое-что о государственных нормах
Понятно, что государственные строительные нормы (ГСН) предусматривают базовую комплектацию и минимальную отделку новостройки. Но эти правила весьма общие, определяют ключевые моменты и дают застройщику достаточно оперативный простор. Поэтому практически каждый застройщик, хотя и придерживается норм ГСН (если хочет, чтобы объект был принят в эксплуатацию), однако может варьировать определенные параметры по своему усмотрению. Застройщик должен обеспечить инвестору стены, крышу над головой, окна и двери, лифты, подведение коммуникаций в квартиру. Все остальное –детали, которые оговариваются в инвестиционном договоре.
Что понимать под отделкой квартиры
В зависимости от стоимости квадратного метра и класса жилья, застройщики понимают отделку по-разному. Срок отделки – крайне неформализованный, не имеет четкого определения. Люди, которые мало сталкиваются со строительством и недвижимостью, считают, что квартира с отделкой – это такая, где можно не делать ремонт, вселяться и жить. И наоборот. Однако, оба утверждения имеют очень мало общего с реалиями.
Если иметь в виду жилье эконом-класса, то действительно – в новой квартире без отделки еще необходимо делать ремонт, доводить ее до пригодного для проживания состояния. Здесь все очевидно. В такой ситуации есть свои нюансы. Квартира эконом-класса без отделки умножает заботы инвестора: нужно выбирать по своему вкусу и бюджету обои, ламинат, линолеум и тому подобное.
Под отделкой в квартире эконом-класса в большинстве случаев имеется в виду минимальная электропроводка и штукатурка. На качество отделочных работ тоже не стоит рассчитывать. Поэтому термин «жилье с отделкой» специалисты рекомендуют понимать так: в квартире можно прожить определенное время, но вскоре интерьер придется менять.
С квартирами высших классов комфортности ситуация иная. Там наличие ряда параметров, в эконом-классе еще может быть предметом обсуждения, понимается как обязательная. Например, штукатурка стен (причем качественная – «под маяки»). Поэтому жилье такого класса уже можно считать отделанным. Но не будем забывать, что в дорогих квартирах сразу после покупки начинается ремонт под руководством дизайнера. Делать какую-то более или менее значительную отделку в таком случае нецелесообразно. Сейчас разница между жильем эконом-класса и элитным только в качестве и стоимости материалов, использованных в строительстве.
О базовой комплектации
Также достаточно неопределенное значение. В эконом-классе базовой считается стяжка пола, наличие дверей и окон, отвечающих определенным требованиям. Иногда предусмотрена установка радиаторов отопления. В общем случае большинство коммуникаций подведены, образно говоря, ко входу в квартиру. То есть имеются введённые в эксплуатацию и опломбированы счетчики электроэнергии и автоматы-предохранители, счетчики с запорными вентилями воды и тепла. Все остальное покупатель должен делать за свой счет и по своему усмотрению.
Как и в случае с отделкой, ситуация с базовой комплектацией жилья высшего класса еще более расплывчата. Очень часто вторым человеком, который заходит в квартиру (имеется в виду – комфорт-класса и выше) после инвестора – это дизайнер. Он сразу рассказывает, какую перегородку нужно снести и где теперь будет умывальник. Поэтому очень часто базовая комплектация квартиры может выглядеть такой же, как и в жилье эконом-класса.
Вполне уверенно можем говорить, что базовая комплектация включает стены, стяжку пола, окна, двери, стойки с подведенными к квартире коммуникациями.
Формализуем ситуацию
Этим инструментом является так называемая «карта технических решений по квартире». Это документ есть или отдельным пунктом инвестиционного договора, или дополнительным соглашением к нему. В карточке указываются все элементы отделки и базовая комплектация будущей квартиры.
Нужно отнестись максимально ответственно к заполнению и согласования этого документа. Именно в нем детализированы и формализованы большинство параметров будущей покупки. Потому возможен, например, случай, когда инвестор получает квартиру, где есть обои и линолеум. Но отсутствует ванна! Потому что в карточке технических решений указано, что сантехнические приборы застройщик не устанавливает. А инвестор не обратил внимания на этот пункт. Или в карточке не указано в деталях, которые стеклопакеты вставлены в рамы на окнах. А спорить в такой ситуации уже нет смысла. Договор подписан и застройщик четко придерживался его условий.
Принимаем квартиру: на что обратить внимание
Теперь представим, что дом готов. Инвестор приходит, чтобы принять свою квартиру и подписать соответствующий документ. На какие моменты нужно обратить внимание в первую очередь?
В первую очередь проверьте окна. Потому что их ставят сразу после того, как поднят бетонный каркас и заложены стены. При внутренних работах и утеплении фасадов существует множество шансов повредить окна. Внимательно осмотрите стекло, фурнитуру, подоконники, откосы. Фурнитура должна работать легко, без приложения силы. Стекло – не должно иметь повреждений.
Далее уделите внимание входной двери. Обязательно тщательно осмотрите замок, проверьте его работу. Хотя в 99 % замки меняются или сразу после покупки, или после ремонта.
Если карточкой предусмотрена чистовая стяжка, проверьте ее горизонтальность с помощью ватерапаса.
Перейдем к электричеству и коммуникациям. Вполне возможно, что разводка электрическими проводами по квартире не делалась. Но в любом случае напряжение на входе в квартиру должно быть.
Обращаем внимание на счетчики. Они должны соответствовать типам, указанным в карточке технических решений, быть опломбированными и установленными в указанном месте. Гипотетическое следствие халатности в этом моменте – вам придется в будущем пускать в дом контроллеров чтобы они сняли показания счетчика. Хотя в карточке указан прибор с дистанционным снятием показаний.
Когда квартира многокомнатная, то стоит выяснить сделаны ли заранее в стенах отверстия для прокладки труб водопровода и канализации к будущей кухни или ванной комнате. Если строители забыли их сделать, то уже владельцам квартиры придется поработать перфоратором. Но и в этой ситуации возможны варианты. Дело в том, что далеко не каждый покупатель заблаговременно может сказать, где будет размещаться сантехника. Потому что метраж помещений позволяет поиграть с компоновкой. А еще и дизайнер свое слово скажет. Поэтому без сверления каких-то технических отверстий, скорее всего, не обойтись.
В большинстве случаев застройщики обустраивают квартиры подключением к интернету. Выглядит это так – в жилье заводится необходимый кабель. Владелец квартиры сам выберет провайдера и договорится с ним о подключении.
Довольно неожиданной оказалась ситуация с противопожарной сигнализацией. Нормативы требуют от застройщика ее делать. Но нет никаких законов, которые бы обязали жителей ее использовать. Поэтому ситуация решается по усмотрению покупателя. Если он хочет, чтобы противопожарная сигнализация в квартире была и готов платить за нее , то должен проверить работу системы. Хотя очень часто противопожарная сигнализация просто обрывается в ходе ремонта.
Итак, давайте подведем небольшой итог. Понятие базовой комплектации и отделки на практике оказываются весьма расплывчатыми. Чтобы избежать конфликтных ситуаций на этапе приема квартиры, инвестор должен ответственно подойти к согласованию карточки технических решений при заключении инвестиционного договора. Этот документ представляет собой полную детализацию того, что должно быть в будущей квартире. Апеллируя к карточке технических решений, инвестор может потребовать от застройщика доработки жилья перед тем, как подписать акт приемки.
Совет: что взять с собой на осмотр
Для того, чтобы быстро оценить качество работы строителей, необязательно приглашать эксперта, который за немалые деньги выполнит такую работу. Достаточно иметь в распоряжении несколько предметов и приборов, которые помогут вам самостоятельно получить определенные оценки и сделать выводы.
Итак, экипировка инвестора, который должен выполнить миссию «оценка работы застройщика» состоит из:
— пузырьковый уровень (ватерпас). Его желательно брать длиной с метр. Понадобится для контроля горизонтальных плоскостей и коротких вертикалей. Откровенно говоря, когда говорим про базовую комплектацию квартиры, то ватерпас ни к чему. Все равно пол нужно доводить до идеальной горизонтали перед тем, как на стяжку будет настелен ламинат или паркет.
— Отвес. Поможет проверить вертикальные поверхности. А также проверить высоту потолка в разных местах помещения.
— Рулетка. Много объяснять не нужно. С ее помощью контролируем длину каких-то элементов. Важно, чтобы она имела метров 5 длины.
— Зажигалка. Незаменимый индикатор тяги в вентиляционных ходах. Подносим включенную зажигалку к решетке вентотверстия. Если язычок пламени наклоняется к решетке, то с тягой все хорошо. Если же отклоняется в сторону окна, стоит проверить качество оконных профилей.
— Фонарик. Возьмите далеко не карманник вариант с несколькими светодиодами, а устройство более мощное. Яркий поток света поможет найти темные пятна в углах и на стыках стен, потолка и пола. Темные пятна свидетельствуют о плохой изоляции и возможности появления плесени в будущем. Также с фонарем осматриваем ниши, где установлены счетчики, вентили и тому подобное. Там не должно быть влажных пятен, подтеков, ржавчины на стальных трубах.
Виды отделок квартир в новостройках
Покупая квартиру в новостройке, вы можете выбрать один из нескольких вариантов отделки. Но порой одно и то же название может означать разные вещи, и поэтому немудрено запутаться. Наша статья поможет разобраться в видах отделки и понять, подходит ли тот или иной вариант вам.
Что должно быть сделано в квартире при сдаче дома?
Единого ответа на этот вопрос не существует. Каждый застройщик может подразумевать под черновой, предчистовой и другими видами отделки разные вещи, поскольку названия не предусмотрены никакими нормативами. Поэтому стоит обязательно прочесть проектную документацию и посмотреть, что именно обязуется сделать застройщик.
Перечень работ, которые считаются необходимыми для сдачи квартиры покупателю:
- установка входной двери;
- подвод электропроводки к квартире и установка электрощита;
- разводка отопления;
- гидроизоляция кухни и санузла;
- установка окон;
- остекление балкона (если это допустимо в данной новостройке).
Без отделки (свободная планировка)
Пустое помещение, в котором только намечены межкомнатные перегородки, есть несущие стены и перечисленный выше набор. Все остальное остается на совести покупателя. Раньше такие квартиры приобретались достаточно активно, но сейчас теряют популярность.
Преимущество такой отделки – возможность самостоятельно провести все работы, не полагаясь на застройщика (порой качество предлагаемого оставляет желать лучшего). Кроме того, вы можете сделать квартиру такой, какой пожелаете. Еще один плюс – квартиры без отделки, как правило, стоят дешевле – в среднем на 15%.
Впрочем, экономия при покупке не означает снижения затрат на ремонт: он может в конечном счете обойтись даже дороже, чем отделка от застройщика. Вдобавок ремонт займет дополнительное время, и вы сможете заселиться в квартиру не раньше чем через 10 месяцев, а то и через год.
Черновая отделка
Некоторые застройщики считают такой вариант базовым, поэтому часто понятия «квартира без отделки» и «квартира с черновой отделкой» подразумевают одно и то же – однако разница между ними все-таки есть. Помимо необходимого минимума, здесь выровнены стены, что облегчает ремонтные работы, а также установлены радиаторы отопления. Могут быть оштукатурены стены и проведена стяжка пола. Кроме того, входная дверь здесь более приличного качества, чем в квартирах без отделки.
Плюсы такого жилья – экономия на части строительных работ. Цена квартир с черновой отделкой также будет ниже. Вдобавок у вас все еще остается свобода выбора многих деталей и проведения строительных работ.
Минусы идентичны квартирам без отделки: вы не сможете сразу заселиться в купленное жилье, сначала придется потратить время и деньги на ремонт. Впрочем, по сравнению с предыдущим вариантом затраты будут меньше.
Предчистовая отделка
Этот вариант отделки часто приравнивают к черновому – и разница между ними действительно небольшая. В квартирах с предчистовой отделкой проведена стяжка пола, оштукатурены стены, выведены трубы, стояки и точки подключения сантехники, готова к эксплуатации электросеть (в том числе розетки и выключатели). Владельцу остается установить сантехнику и провести косметический ремонт: поверхности уже готовы к заключительной отделке. Такие квартиры еще называют «white box» или «белая коробка».
Квартиры с предчистовой отделкой – одни из самых популярных на рынке, и не без причин. Они стоят на 5% ниже, чем квартиры с уже проведенным ремонтом, и затраты на окончание работ будут минимальны. Ремонт также займет меньше времени: в самом благоприятном случае – всего месяц или полтора.
Недостатки этого варианта зависят от застройщика. Порой качество проведенных работ и отделочных материалов может оказаться неудовлетворительным. Однако стоит иметь в виду один нюанс: новые дома, особенно панельные, подвержены усадке, так что для временного ремонта могут подойти недорогие отделочные материалы; спустя 4-5 лет уже можно будет делать полноценный и качественный ремонт.
Чистовая отделка
В этой квартире в наличии все, кроме мебели: стены оклеены обоями и облицованы плиткой, есть потолочное и напольное покрытие (обычно это линолеум, реже – ламинат), установлены межкомнатные двери и сантехника, иногда – газовая плита. Все коммуникации и электричество также в наличии. Цена такой квартиры не обязательно выше: она зависит от площади, расположения и других факторов.
У таких квартир есть однозначный плюс – можно заселиться без промедления, останется только внести мебель. Если вы срочно ищете новое жилье, то квартира с чистовой отделкой вам отлично подойдет. Кроме того, вы избежите затрат на ремонт. Это жилье прекрасно годится для сдачи в аренду.
Однако есть у нее и минусы. Застройщики обычно используют наиболее экономичные материалы, и качество порой оставляет желать лучшего. В этом случае приходится демонтировать всю отделку и проводить работы самостоятельно – что, конечно, обернется лишними затратами и потерей времени. Вдобавок дом может дать усадку, что также потребует проведения повторного ремонта спустя несколько лет.
Отделка «под ключ»
Этот вариант очень схож с чистовой отделкой (и порой эти названия также объединяют) – если только застройщик не предусматривает дополнительных опций. В квартирах бизнес- и премиум-класса создается особый интерьер по дизайн-проекту: может быть установлена не только сантехника, но и бытовая техника (к примеру, на кухне), а также мебель. Выбор опций, доступных в квартире «под ключ», зависит от застройщика, поэтому здесь крайне важно изучить проектную документацию.
В такую квартиру можно сразу въезжать – особенно если там не только сделан косметический ремонт, но и установлена необходимая техника и мебель. Кроме того, в элитных комплексах вы можете сами выбрать дизайнерский проект: так застройщики обеспечивают индивидуальный подход к клиентам. Расходы на ремонт, таким образом, полностью исключены.
Главным минусом квартир «под ключ», разумеется, является их высокая цена. В основном они популярны на рынке премиум-класса, потому что дизайнерские проекты и установка всего необходимого оборудования дорого обходится застройщику – а впоследствии и покупателю. Поэтому такое жилье может себе позволить не каждый. К тому же застройщик не сможет удовлетворить абсолютно все ваши пожелания, поэтому в «готовом» интерьере порой может быть некомфортно.
Заключение
Выбор типа отделки в новостройке зависит от многих факторов: ваших предпочтений, финансового положения, качества отделки от застройщика и времени вселения в квартиру. Стоит внимательно ознакомиться с проектной документацией: иногда название отделки может ввести в заблуждение, подразумевая иные условия по факту. Учитывая все это, вы сможете подобрать оптимальный и наименее затратный для вас вариант. Агентство недвижимости «Трансферт» с радостью в этом поможет!
Отделка квартиры в новостройке от застройщика
Черновая отделка
Это минимум отделочных работ, которые обязан выполнить застройщик, передавая квартиры покупателям. Такой бюджетный вариант позволяет купить квартиру дешевле, но ремонт в таком помещении получается для собственника самым затратным (особенно когда в него входят выравнивание стен и стяжка пола). Черновая отделка, как чистый лист, позволит покупателю воплотить все свои задумки — от перепланировки до дизайнерского ремонта. Минус — когда в доме все квартиры сдаются в черновой отделке, уже заселившихся жильцов еще долго беспокоят звуки ремонта в соседних квартирах. К тому же от постоянного присутствия в доме отделочников, которые таскают стройматериалы и строительный мусор, страдает отделка подъездов и лифтов.
Готовя квартиры к передаче собственникам, в потолке и стенах строители затирают швы, заделывают технологические отверстия, стыки, места прохода инженерных коммуникаций. Пол может быть уже со стяжкой, но выполняют ее не все застройщики. В квартирах могут отсутствовать межкомнатные перегородки.
В помещениях проводят систему отопления, устанавливают радиаторы. Делают электропроводку — доводят электрокабель до счетчика или монтируют по всей квартире, иногда с установкой розеток и выключателей. На трубах холодной и горячей воды ставят водосчетчики. В канализационном стояке устанавливают заглушки, чтобы в дальнейшем подключить к нему систему водоотведения. Квартира в черновой отделке имеет металлические входные двери, окна и балконное остекление.
Предчистовая/получистовая отделка/под самоотделку
Удобный вариант для тех, кто не хочет проводить трудоемкие отделочные работы, которые отодвигают переезд в новостройку на неопределенный срок. Поскольку помещения застройщик передает уже подготовленными к нанесению финишного покрытия, часть хозяев при определенных навыках сами клеят обои, укладывают линолеум или ламинат. При этом цвет, качество и цена использованных в ремонте материалов — это исключительно их выбор. Интерьер получается индивидуальным, на подготовку квартиры к переезду уходит два — три месяца.
При таком виде отделки поверхность стен в квартире (за исключением балконов, лоджий и санузлов) выравнивается шпатлевкой, потолок может быть натяжным или оштукатуривается, на полах выполняется цементная стяжка. По комнатам разводят систему отопления и устанавливают радиаторы. На трубах холодной и горячей воды монтируют водосчетчики. В помещениях протягивают электропроводку, устанавливают розетки и выключатели, готовят на потолке места для подключения люстр. Как и при черновой отделке, в помещениях установлены окна, балконы и лоджии остеклены. На входе в квартиру стоят металлические двери. Как правило, сантехникой хозяева занимаются сами.
Чистовая отделка/под ключ
Этот вид отделки предполагает, что квартира будет готова к переезду сразу после сдачи дома в эксплуатацию. В помещениях уже есть все необходимое для жизни. Это удобно, когда владельцы спешат переселиться в новый дом из съемного жилья или из другого города и все желаемые изменения готовы отложить на более позднее время. Либо дольщики вложили в покупку все свои деньги и на новые траты, связанные с отделкой, не рассчитывают. Также квартиры в чистовой отделке предпочитают инвесторы, которые сдают купленные помещения в аренду без дополнительных вложений.
Чистовая отделка бывает разных видов, от стандартной до фирменной и дизайнерской. Уровень чистовой отделки определяется классом дома. Причем за отделку более дорогими материалами застройщики предлагают доплачивать.
Недорогое массовое жилье — это самые простые материалы, какие только сможет найти строительная фирма. Линолеум без плинтусов, водоэмульсионная краска в санузлах, бумажные обои, зачастую не самого удачного цвета и рисунка. Застройщику эта отделка обходится ненамного дороже получистовой, зато позволяет стимулировать спрос среди покупателей с низким бюджетом: студентов, молодых семей.
В проектах повышенной комфортности строительные компании используют более качественные материалы, которые должны прослужить несколько лет и не вызывать раздражения, пока хозяева не соберутся делать ремонт. Это износоустойчивый линолеум с плинтусами, обои нейтральных тонов, керамическая плитка в санузлах, натяжные потолки, межкомнатные двери средней ценовой категории.
Плюсы и минусы чистовой отделки от застройщика
Чистовая отделка застройщику обходится дешевле, чем собственнику, за счет объемов. Владелец квартиры и материалы покупает с розничной наценкой, и счет за работы бригада отделочников ему выставляет по рыночной цене. Строительная компания берет линолеум и обои оптом и загружает отделочников работой сразу по всему дому. Минус такого массового подхода — однотипные интерьеры во всех квартирах. Зато если учесть, что в первые три — пять лет новостройка дает усадку, на первое время дорогая отделка и не нужна.
Чтобы расширить ассортимент и охватить как можно больше клиентов, ряд строительных компаний предлагают сразу несколько видов отделки. Базовый (как правило, черновая или предчистовая отделка) входит в цену квартиры, за остальные придется доплачивать. Тут покупатели могут выбрать как стандартные варианты, так и дизайн-проекты с ламинатом, обоями под покраску и декоративной штукатуркой. У этих предложений есть свои преимущества: ремонт от застройщика экономит время собственника, к тому же позволяет включить затраты на отделку в ипотечный кредит.
Какой бы вид отделки ни выбрал покупатель, все ее детали должны быть прописаны в договоре долевого участия. Только в этом случае инвестор будет уверен в том, что получит готовый объект именно в том виде, за который заплатил.
Отделка квартиры в новостройке — варианты и особенности
Квартира в новостройке сдается покупателю с одним из вариантов предусмотренной проектом отделки. Полная информация о том, какие работы должны быть проведены в помещениях на момент приемки квартиры по акту, имеется в проектной документации. Описания новостроек обычно содержат краткую формулировку, не всегда понятную покупателю. Какие варианты готовности новых квартир обычно предлагают застройщики?
Что входит в отделку квартиры при сдаче новостройки
Не стоит ждать полного единообразия в том, как описывается предложение. Привычные по описаниям названия вариантов отделки квартиры не предусмотрены нормативами, просто так легче составить представление об уровне подготовки жилья к продаже и использованию. Иногда в дома может быть указано, например, что квартиры передаются со стяжкой пола, разводкой труб до квартиры и оконными блоками.
Основные работы, которые могут быть проведены в новостройке к моменту сдачи квартиры покупателю:
подготовка пола (стяжка) и оштукатуривание стен;
ввод в квартиру стояков водопровода и канализации;
подвод к квартире электропроводки, возможно только с установкой щита;
разводка отопления, возможна установка радиаторов;
гидроизоляция мокрых зон — кухни и санузла;
монтаж окон и остекления балкона, установка двери на входе в квартиру.
Но никто не гарантирует, что все это будет выполнено, поэтому в проектной документации следует посмотреть, что конкретно застройщик обязался сделать к моменту приемки квартиры.
Виды и уровни отделки квартир в новых домах
В описаниях новостроек можно встретить знакомые определения степени готовности. У них нет жестких регламентированных рамок, возможны некоторых отклонения, но общий смысл и перечень работ остаются в целом очень схожими.
Квартира без отделки — голые стены
Вам передается «коробка» из бетонных перекрытий, блоков и плит, не имеющих никакого покрытия. Стоит присмотреться к описанию и уточнить, как будет реализовано зонирование пространства, потому что застройщики стали предлагать «трассировку» перегородок — самой перегородки нет, только ряд блоков. Это могут выдавать за вариант , что по сути почти на грани обмана. Коммуникации могут быть доведены «до двери» или до стояков. Все, что касается подготовки квартиры к проживанию, ляжет на плечи и кошелек покупателя.
Квартира с черновой и предчистовой отделкой
Разница между вариантами невелика, поскольку дело касается только первого уровня работ — стяжки пола и оштукатуривания стен. Однако, стоит поинтересоваться СНиП или пригласить специалистов на приемку, потому что существует множество допусков и стандартов, которые застройщик должен выполнить. Это касается:
качества стяжки пола, отсутствия швов, колебаний уровня (неровностей);
качества обработки стен — нет швов, трещин, неровностей, превышающих допуски;
качества обработки углов, примыкания оконных блоков;
доведения до квартиры или ввода коммуникаций, изоляции мокрых зон.
Проект может предусматривать предчистовую доработку с разводкой труб по квартире. В этом случае выходы должны быть заглушены без нарушения целостности мест присоединения труб к оконечным приборам. Проводка в предчистовом состоянии обычно прокладывается сразу, но монтаж розеток и выключателей остается за покупателем. Может быть установлена дешевая входная дверь. Качество предчистовой обработки поверхностей должно быть таким, чтобы оставалось только завершить отделку декоративными материалами.
Чистовая отделка квартиры в новостройке
Это состояние, позволяющее практически сразу заселиться или сдать квартиру в аренду. Поверхности выровнены, покрыты недорогими отделочными материалами, иногда окрашены под окончательную отделку, в том числе и под плитку. Пол застелен линолеумом или ламинатом — смотрите проект! Возможна и установка сантехники, но она будет самой недорогой, если с застройщиком не заключали договор на проведение отделочных работ. Проводка, розетки и выключатели в рабочем состоянии. Это распространенная опция или готовое предложение — квартира с отделкой в новостройке .
Новая квартира «под ключ» — заказной вариант для новостройки
Квартира в таком состоянии обычно передается по отдельному договору на оказание дополнительной услуги, включающей дизайн-проект или как минимум согласование деталей отделки с покупателем. Предполагается, что вы входите и живете. Иногда даже с подготовленной встроенной мебелью и светильниками. Обычно это реализуется в новостройках премиум-класса, реже в бизнес-классе.
Класс новостройки и вариант отделки
Уровень обработки и доработки поверхностей зависит от класса новостройки. Как правило, панельные дома типовых проектов в стандарт-категории сдаются без отделки или в черновом состоянии. Категория комфорт может продаваться в предчистовом варианте — мы уже писали.
Черновой вариант с установленными перегородками, подведенными трубами и проводкой лучше с точки зрения покупателя — вам не придется брать на себя масштабные доделки, которые вполне мог выполнить застройщик. Но качество работ может быть всяким, поэтому принимать жилье стоит только со специалистом и очень дотошно!
В бизнес-классе, сегменте «премиум» и элитных домах со свободной планировкой могут продаваться квартиры как без подготовки поверхностей вообще, так и в состоянии «под ключ» по предложенному дизайн-проекту.
Плюсы и минусы типов отделки в новостройке
Тем, кто сталкивался с покупкой жилья в новостройке, наверняка знакома ситуация, когда нужно взвесить все «за» и «против» в вопросе выбора отделки. С одной стороны, бетонная коробка вроде бы на начальном этапе дешевле такой же квартиры, но уже в White Box (что это такое — будет ниже). С другой, в жилье, где ремонт проведен «под ключ», можно сразу въехать и не тратить время на поиск бригады рабочих, подбор материала и контроль всех процессов. Как не прогадать с выбором отделки и на что обратить внимание в этом вопросе, мы узнали у экспертов рынка недвижимости.
Какие варианты?
На сегодняшний день отделка квартир в новостройках представлена несколькими решениями: без отделки/с черновой отделкой, White Box, с чистовой отделкой/«под ключ». Интересно, что конкретных стандартов нет ни у одной из этих категорий: чем отличается жилье без отделки от жилья с черновой отделкой, даже профессионалы могут подсказать не сразу. Поэтому для удобства понимания в этой статье мы выделили три вышеупомянутых блока.
Без отделки/черновая отделка
Классика российского рынка недвижимости ― жилье без отделки. «В таких квартирах нет межкомнатных перегородок, нет стяжки пола и коммуникаций (за исключением теплоснабжения), однако есть гидроизоляция в санузлах. В квартирах же с черновой отделкой все это, как правило, присутствует. Впрочем, и в том, и в другом случаях вы получаете помещение, которое все еще не готово для проживания», — рассказывает генеральный директор Ikon Development Антон Детушев.
Тем не менее плюс жилья без отделки/с черновой отделки очевиден ― более низкая цена. Также, как отмечает Детушев, в таких лотах хороша прозрачность: можно быстро выявить скрытые дефекты, которые могли бы обнаружиться не сразу. Например, ошибки в разводке электрики, кривые стены, неровный пол и другое. Да и ремонт легко сделать «под себя»: воплотить свои идеи в дизайне или сэкономить на чем-то по своему усмотрению.
Однако и минусы у этого варианта тоже есть. Во-первых, допзатраты на ремонт. Как рассказал Антон Детушев, вопрос отделки особенно актуален для ипотечников, ведь сэкономив на стоимости квартиры, им необходимо вложить дополнительные деньги в ремонт, без которого возможности въехать в квартиру и пользоваться ею нет. Во-вторых, никто не отменял «постоянство» ремонта. Даже если вы ручаетесь за себя и знаете, что за 3–4 месяца завершите работы, не факт, что ваши соседи будут настолько же проворны. Так что в течение последующих 2–3 лет в новостройках с таким типом отделки закономерны будут шум и грязь в местах общего пользования (общие холлы, лифты, входные группы).
White Box
Следующий тип отделки — White Box. Еще этот вариант называют предчистовой отделкой. И, действительно, покупатель получает квартиру с уже завершенными черновыми работами: есть разводка всех коммуникаций, стены и потолки отштукатурены по маякам, произведена заливка стяжки пола и т. д., но никаких поклеенных обоев или уложенной плитки. В целом, это не должно огорчать будущего владельца, так как перед ним открывается простор для реализации его дизайнерской фантазии.
Минусом же в White Box можно назвать разве что невозможность перепланировки. «Точнее, перепланировку сделать можно, но тогда смысл в покупке квартиры с такой отделкой пропадает, так как придется заново проводить часть черновых работ», — объясняет директор департамента развития продукта ГК ФСК Павел Брызгалов. Также интересно, что стоимость отделки White Box может составлять от 5 до 15 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от класса, что увеличивает конечную стоимость квартиры, в среднем, на 12%. Такие цифры приводит начальник отдела аналитики компании «Мосреалстрой» Екатерина Николаева.
Чистовая отделка/отделка «под ключ»
Чистовая отделка сперва может показаться идеальным вариантом. Ведь все сделано: есть полы, потолки, межкомнатные двери и сантехника. Если квартира сдается «под ключ», как правило, присутствует и кухонный гарнитур, элементы декора, мебель. Это, безусловно, удобно, однако есть и минусы. «Речь идет о переплате за ремонт с низким качеством материалов и работ, ограничениях в выборе планировки, типовых дизайн-проектов в светлых или темных тонах, риске выявления скрытых конструктивных проблем, которые могут проявиться со временем», — рассказывает директор по маркетингу и продажам Larus Capital Елена Калинина.
Согласен с Еленой Калининой и Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development. По его словам, квартиры с отделкой на рендерах и в шоу-румах новостроек выглядят значительно привлекательнее, чем те, которые в итоге собственники принимают. «Качество ремонта оказывается значительно хуже, чем ожидалось. Связано это, в первую очередь, с тем, что, выходя на значительные объемы в тысячи квартир, застройщик физически не может сделать такой огромный пласт работы по-настоящему качественно, не нарушая при этом сроки по выдаче ключей жителям», — говорит Лухтан.
Стоимость же отделки «под ключ» начинается от 18 тыс. рублей за квадратный метр, что может привести к увеличение конечной стоимости квартиры, в среднем, до 30%. Этими данными с Domofond.ru поделилась Екатерина Николаева.
Отделка и ипотека
Если человек берет квартиру в ипотеку, в большинстве случаев это означает, что свободных денег у него практически нет или очень мало. Поэтому вполне понятно, что таким покупателям в первую очередь интересны квартиры с отделкой. Заселиться можно практически сразу после получения ключей, а ремонтные работы/материалы уже включены в тело кредита.
При этом люди, далекие от рынка жилой недвижимости, вряд ли знают, что у застройщиков есть возможность получать скидки на материалы и комплектующие при оптовых закупках. «Поэтому в случае такой схемы отделка обходится покупателю минимум на 30% дешевле самостоятельного ремонта. Получается, что на начальном этапе предложения с отделкой от застройщика несколько дороже, чем без отделки, но такая покупка все равно выгоднее», — делится опытом руководитель блока «Отделка» в ПИК Елена Васильева. Мнение же, что ремонт удастся сделать на якобы сэкономленные при покупке жилья с черновой отделкой деньги, зачастую ошибочно: на практике проиграть такой сценарий маловероятно.
Квартиры с какой отделкой самые популярные?
Число сделок, по мнению генерального директора Level Group Кирилла Игнахина, примерно поровну распределяется между квартирами с отделкой и без нее. Правда, есть тенденция к тому, что квартиры небольшой площади чаще приобретаются с отделкой, потому что для клиентов с небольшими бюджетами на первом месте стоит экономия. Другие эксперты более конкретны в своих комментариях: так, целевой аудиторией жилья с отделкой называют людей, чей бюджет на покупку ограничен 10 млн руб.
Если же обращаться к цифрам, сейчас на рынке новостроек эконом-класса в старых границах Москвы отсутствуют в продаже варианты без отделки. Вместе с тем квартиры в этом сегменте чаще покупают в формате White Box, нежели с полной отделкой, — 84% против 16%. В комфорт-классе с чистовой отделкой реализуется 56% квартир, с предчистовой — 7% квартир. В бизнес-классе цифры следующие: 8% — с полной отделкой, но 17% — с предчистовой. Такую статистику приводит генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Что же касается Новой Москвы, здесь готовые квартиры выбирает до 40% клиентов. «Как правило, это покупатели из Московской области и других регионов. Также есть инвесторы, 16%, и пока еще арендаторы чужого жилья, желающие перебраться в свою квартиру как можно скорее. Их 14%», — комментирует директор по маркетингу Корпорации «Баркли» Денис Лола.
Что выгоднее покупать?
На самом деле точного ответа на этот вопрос нет, так как очень многое, если практически не все, зависит от изначальной цели покупки. «Если это инвестиционная покупка (дальнейшая перепродажа или сдача квартиры в аренду), наличие отделки — плюс (не нужно тратить время на ремонт и можно сразу получить прибыль). Если квартира приобретается для собственного проживания, покупатель должен быть готов в случае наличия отделки к тому, что придется многое переделывать и принимать квартиру от застройщика особенно тщательно; в случае отсутствия отделки — потратить время и дополнительные средства на ремонт. Однако тогда качество работ будет в разы лучше, так как собственник сам следит за каждым этапом их выполнения», — подытоживает Алексей Лухтан.
Безусловно, каждый покупатель решает сам, квартиру с какой отделкой выбрать. Однако важно помнить о главном — репутацию застройщика еще никто не отменял. Поэтому, просчитывая возможные риски и затраты, обязательно обращайте внимание и на то, жилье в доме какого производителя вы планируете приобрести.
Отделка квартиры: виды и различия
С отделкой квартиры мы сталкиваемся несколько раз в жизни. Ремонт в квартире проходит с соблюдением последовательных этапов, каждый из которых представляет собой тот или иной вид отделки квартиры. Но особенно важно быть знакомым с разнообразными понятиями во время покупки квартиры, поскольку именно вид отделки формирует финальную стоимость квартиры, а также влияет на то, в каком виде вы получите квартиру от застройщика.
Виды отделки
Существует три основных вида отделки квартиры в новостройке.
- Черновая отделка. Черновой называется отделка минимального плана, без которой сдача дома юридически невозможна. В квартире чаще всего имеются только стены, а порой и их тоже нет (установлены только кирпичи-направляющие в местах, где должна быть проведена стена собственником). Стеклопакеты и входная дверь эконом-класса, электричество подведено только до щитка. Редко, когда на полу залита стяжка, а стены отштукатурены. В квартиру конечно же невозможно заселиться сразу, но, как правило, такая жилплощадь стоит на 10-15% дешевле отремонтированного варианта.
- Предчистовая отделка. Квартира с предчистовой отделкой еще не является жилой, но уже выглядит чисто и подготовленно. Стены и перегородки возведены согласно плану, поверхности выровнены, подоконники и откосы установлены на место, электропроводка разведена, иногда даже розетки и выключатели уже установлены на свои места. Такая квартира обойдется покупателю на 5-10% дешевле, но минус тоже имеется: покупатель не может выбрать отделочные материалы, может так получиться, что использованные материалы не отвечают требованиям покупателя.
- Чистовая отделка. Квартира с чистовой отделкой готова к заселению. В ней проведены не только строительные, но и финальные отделочные работы, на стенах краска или обои, на полу ламинат или линолеум, потолок покрашен или установлены натяжные потолки. Электрика подключена, сантехника установлена. Квартира имеет косметический ремонт, с которым можно будет прожить не менее 5 лет к ряду. Сэкономить на этом варианте не получится, наоборот, в зависимости от выбранной категории ремонта – придется доплатить, однако, в финале вы получите жилье, в которое можно заезжать уже в день получения ключей на руки.
Различия в видах отделки
Основные различия черновой и чистовой отделки вы уже поняли, но необходимо запомнить одну важную особенность: нет конкретных требований к компаниям о перечне работ в той или иной отделке квартиры в новостройке. Существует общий список понятий, но что конкретно входит в отделочные работы конкретной квартиры, необходимо узнавать до подписания договора. По умолчанию, ситуация следующая:
- К черновой отделке квартиры относится: прокладка систем отопления, канализации и водоснабжения квартиры, подведение электричества до щитка или разведение его по квартире без подключения электроприборов, установка окон и входной двери, штукатурка стен и стяжка полов.
- К чистовой отделке квартиры относится: установка электроприборов, монтаж межкомнатных дверей, выполнение финального покрытия стен, пола и потолка, установка и подключение сантехники и плиты на кухне.
Однако, чтобы перед получением ключей не возникло неприятных сюрпризов, заранее уточняйте у компании-застройщика, какие работы входят в понятие отделки согласно выбранному типу.
Советы по приемке работ
Напоследок хочу поделиться с вами советами профессионалов по приемке квартиры с чистовой отделкой, поскольку этот этап не менее важен, чем уточнение списка работ. Нарушения в приемке квартиры влекут за собой финансовые потери, поскольку после подписания актов, компания-застройщик покупателю ничего не должна. Воспользуйтесь простой пошаговой инструкцией для того, чтобы обезопасить себя в этом вопросе.
- Компания-застройщик по требованию покупателя обязана предоставить документы о вводе дома в эксплуатацию. Чтобы не удлинять процедуру, сообщите о своем желании заранее, во время встречи изучите документы. Имеются сомнения – берите на встречу юриста-представителя.
- Осмотр квартиры с чистовой отделкой должен включать в себя: визуальный осмотр на предмет трещин и чистоты выполнения отделочных работ, проверка работы окон, дверей, сантехники, электроприборов, водоснабжения и вентиляции, а также сопоставление планировки с техническим планом квартиры.
- Нарушения, недочеты и повреждения фиксируются в специальном бланке в присутствии покупателя, застройщика и представителя управляющей компании.
- На повторной встрече проведите аналогичную проверку помещения, и только после того, как удостоверитесь в устранении проблем – подписывайте акт приемки квартиры.
Какой вариант отделки квартиры выбрать, зависит от предпочтений и финансовых возможностей. По опыту специалистов черновую отделку выбирает эконом-сегмент, а также покупатели элитного жилья: для первых это неплохой способ экономии, для вторых – желание создать индивидуальный проект ремонта.
